Matematika Modal Sedikit Omzet Besar Profit Makyus
October 24, 2012 by aryodiponegoro
2 Votes
Contoh Kasus tanah kosong seluas 100m2 dengan harga 100jt atau 1juta/m2. Anda beli dengan modal materai alias bekerjasama dengan pemilik tanah. Jurus negosiasinya adalah jurus NAGA – Naikkan Harga. Anda beli tanahnya dengan harga 125juta, tapi bayarnya nanti setelah rumah laku atau 1 tahun lagi. Perjanjiannya diikat dalam perjanjian kerjasama.
Anda survey kompetisi harga. Kesimpulannya, kalau mau laku cepat dan profit, Anda musti jualan di harga 300 juta. Dan tipe yang laku keras di daerah tersebut adalah tipe 45. Maka buatlah denah rumah tipe 45 di atas tanah 100m2. Dan buatlah promosi tentang rumah Anda tersebut. Misal jual tipe 45/100 harga 295jt. (agar lebih kompetitif).
Sampai dengan step ini Anda musti keluar uang untuk membuat perjanjian (500ribu), membuat gambar (500ribu), membuat media promosi (3jt). Kemudian Anda musti keluar biaya lagi untuk Ijin Mendirikan Bangunan (1jt). Total 5 juta. (Variatif tergantung daerah mana).
Untuk membangun tentu Anda butuh uang? Taruhlah rumah yang Anda jual sudah laku. Konsumen membayar uang muka 30%. Berarti Anda akan menerima uang 90juta. (30% x 300jt). Anda mencari kontraktor untuk membangunkan tipe 45. Misal borongan kontraktor dengan nilai 2juta/m2 sehingga totalnya 90juta.
Uang muka biasanya bisa diangsur 3 kali atau 3 bulan. Kontraktor juga dikondisikan untuk dibayar sesuai penerimaan uang muka. Ini rumus back to back. Sehingga Anda pasti ada uang untuk membayar kontraktor. Betul?
Nah kekurangan 205 juta akan dibiayai oleh KPR dari bank. Saran saya 1 bulan sebelum rumah jadi, Anda mengumpulkan persyaratan KPR dari konsumen dan dari Anda. Proses KPR paling cepat 1 hari. Normalnya 3 hari. Bank akan mencairkan 90% karena 10%nya merupakan retensi. Berarti bank akan mencairkan 184,5jt dan menahan 20,5jt untuk sertifikat, imb, retensi bangunan sampai beberapa waktu.
Uang hasil KPR 184,5jt sebagian dibayarkan kepada pemilik tanah 125jt. Sehingga Anda mendapatkan bersih 59,5jt. Dan Anda masih memiliki tabungan yang ditahan di bank 20,5jt. Kalau profitnya Anda belikan rumah, artinya Anda beli rumah tanpa uang. Kalau profitnya Anda putar di bisnis, artinya Anda bisnis tanpa uang.
Ini baru 1 unit. Bagaimana dengan banyak unit? Semoga Anda bisa menemukan polanya. Aamiin.
